Kodu ja Aed

TULUDEKLARATSIOON | Jurist selgitab, kas kõik kinnisvaraga seotud tulud tuleb deklareerida (2)

Toimetas Helen Serka-Sanchez, 23. veebruar 2021 06:00
Foto: Pexels
Peagi on aeg esitada igaaastane tuludeklaratsioon. Sinna tuleb märkida ka tulud, mis seotud üüritulu, kinnisvara müügi ja pärandvaraga. Mida ja kuidas deklareerida räägib Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist Karlis Kolk.

Mida tuleb üüritulu deklareerimisel silmas pidada?

Samal teemal

Karlis Kolk: Üürituluks, mis tuleb deklareerida, loetakse üürilepingus märgitud üüritasu. Üürituluna ei lähe arvesse üürniku poolt tasutavad kommunaalkulud, koormised (nt tasu lumekoristuse eest) ja tagatisraha. Juhul, kui üürnik maksab üürileandja eest ka maamaksu, siis arvestatakse see üüritulu hulka ning kuulub üürileandja poolt deklareerimisele.

Alates 2016. aastast võib füüsiline isik üüritulust elamu või korteri üürimisega seotud kulude katteks 20% maha arvata. Selleks ta kuludokumente esitama ei pea. 20% mahaarvamine tehakse üüritulu deklareerimisel tuludeklaratsiooni alusel.

Eluruumi üüritulu 20% mahaarvamist rakendatakse elamu või korteri üürimisel eluruumi üürilepingu alusel. Eluruumi üürilepinguga on tegemist siis, kui sellega antakse üürile eluruum ja lepitakse kokku, et seda hakatakse kasutama elamiseks. Näiteks, kui äriühing võtab korteri üürile selleks, et seal bürood pidama hakata, siis ei muuda asjaolu, et see korter on iseenesest ka elamiseks kasutatav, üürilepingut veel eluruumi üürilepinguks.

Millisel juhul tuleb pärand deklareerida?

Karlis Kolk: Pärandi vastuvõtmisel tulumaksu tasuma ei pea. Samas tekib tulumaksukohustus, kui hakatakse pärandvara võõrandama. Sel juhul tuleb tulumaksuga arvestada terve saadava müügihinna pealt, väljaarvatud otsesed kulud müügiks, ehk näiteks notaritasud, vara hindamisele kulunud summa, maakleritasu ja muud maksud. Müügihinnast saab maha arvata ka soetamismaksumuse.

Soetamismaksumus on kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks (näiteks elamu rekonstrueerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks elamu juurdeehituseks) tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud vahendustasud ja lõivud.

Müügist saadud kasust ei ole õigus maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid, näiteks võõrandatava korteri korrashoiukulusid – tapeetimine, värvimine, halduskulud, kommunaalkulud, elektriarved ja teised sarnased tasud.

Mida teha juhul, kui nt pärandatav korter jaguneb kolme pärandisaaja vahel, kellest üks asub sinna elama?

Kas ja millisel tuleks suvila müügist saadud tulu deklareerida?

Karlis Kolk: Suvila müügi puhul on võimalik tulumaksukohustust vältida, kui suvila on enne müüki olnud kaks aastat müüja omandis ja selle kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Teistel juhtudel tuleb müügi korral tasuda tulumaks.

Oma kodu kasutatud eluaseme saab ilma tulumaksustamata müüa vaid korra kahe aasta sees. Milline kohustus rakendub siis kui müüa ka teine kodu selle perioodi vältel?

Karlis Kolk: Sellisel juhul kohaldub tulumaksukohustus summalt, mille arvelt saadi tulu. Näiteks, kui kodu osteti 100 000 euroga (soetusmaksumus, millest oli juttu ka eespool) ja müüakse 120 000 euroga, siis saadakse kasu 20 000 eurot. Selle pealt tuleb riigile tasuda tulumaks.

Kuidas on võimalik vältida tulumaksukohustust?

Karlis Kolk: Seaduslikult tulumaksu vältida ei ole võimalik, küll on aga võimalik seda edasi lükata. Näiteks, kui füüsilise isiku omandis on korter, millele ei kohaldu müügi korral tulumaksuvabastust, siis saab füüsiline isik kinkida korteri oma ettevõttele ja müüa korteri ettevõtte alt. Sellisel juhul tulumaksu koheselt tasuma ei pea. Ettevõtte puhul tuleb tulumaks tasuda alles kasumi välja võtmisel (dividendide maksmisel). Sama skeemi saab kasutada ka korteri väljaüürimisel, kus füüsiline isik annab korteri oma ettevõttele tasuta kasutamiseks või kingitusena. Nii laekub üüritulu ettevõttele ja tulumaksu koheselt riigile tasuma ei pea.

REKLAAM JA KUULUTUSED

reklaam@ohtulehtkirjastus.ee