OLE PÕHJALIK! 11 tähtsat küsimust, millele enne kinnisvara soetamist kindlasti vastus tuleks leida

Miks on oluline, et ostetav korter oleks korteriomand, mitte kaasomand?

Sellepärast, et korteriomandi puhul on võõrandamine lihtsam. Kaasomandi puhul aga keerulisem: kaasomanikke peab teavitama nende ostueesõiguse olemasolust. Ning kuni kaasomanikud pole oma ostueesõiguse kasutamisest või sellest loobumisest teatanud, pole ostjal mõistlik ostetud korteri korrastamisele-sisustamisele suuri summasid kulutada, sest puudub täielik kindlus, et keegi kaasomanikest tema asemele ei astu. Korteriomandi puhul teab ostja kindlalt, mida ta konkreetselt ostab ning et peale müügihinna tasumist saab ta selle kinnisasja omanikuks.

Kui palju tõstab toimiv korteriühistu ostetava korteri väärtust?

Rahas seda mõõta ei saa, küll aga meelerahus. Kui on kaks analoogset korterit, üks toimiva ühistuga ja teine mitte, siis on selge, et kaubaks läheb kõigepealt see pind, kus maja asjad on kontrolli all.

Kuidas peaks tuvastama, kas ja mil moel on korteri juurde kinnistatud panipaik, garaaž, keldriboks, aianurk? Millises tehingu faasis teha selgeks, kus võib parkida, mängida, kus jalgratast hoida?

Enne ostulepingu sõlmimist on võimalik tutvuda kinnistusraamatu väljavõttega ja kinnistusraamatusse kantud notariaalse kasutuskorraga. Notariaalse kasutuskorra aluseks olevast lepingust/joonistest nähtub, kuidas on kokku lepitud parkimine jms. Lisaks tuleks tutvuda ka kodukorraga, kus on sätestatud jalgratta ja muu vara hoiustamise kord.

Kuidas täpsustada parkimiskoha olemasolu vanemate majade puhul?

Kui kasutuskorraga ei ole seda kehtestatud, siis vastavalt väljakujunenud praktikale. Kui ka praktika puudub, siis vastavalt omavahelistele kokkulepetele. Kaasomanikud võivad ka ise kaasomandi kasutamise osas lihtkirjalikke kokkuleppeid sõlmida – need kehtivad vaid kokkuleppe sõlminud kaasomanike vahel. Igakordse uue omaniku suhtes kehtib siiski vaid notariaalselt tõestatud kasutuskord.

Kuidas vältida ettenägematuid kulusid, à la ühised renoveerimiskohustused, üldelekter, liftikasutustasu sõltuvalt korrusest, lipu heiskamise lisatasu tähtpäevadel?

Mõistlike ja vajalike toimingute kulusid ei ole võimalik vältida. Olemasolevate kulude infoga on võimalik tutvuda kas korteriühistu juhatusele (haldajale) vastavasisulise päringu esitamisel (maja laenulepingu kehtivus jms) või kui korteriühistut ei ole majas asutatud, siis küsida infot majavalitsejalt. Muude teenuste kulude jaotamisel on võimalik sõlmida korteriomanike vahel kokkuleppeid (korteriomanike koosolekul) või korteriühistu üldkoosolekul, arvestades korteriühistu põhikirjast ja kodukorrast ning mittetulundusühingute seadusest tulenevaid nõudeid ning järgides ka õigluse põhimõtet.

Kas lepingusse on võimalik sisse kirjutada ülevaade kommunaalkuludest?

Lepingusse võib lisada näiteks kahe kuu (nt juuli ja veebruar) arved informatsiooniks, kuid kuigi kauaks sel õiguslikku tähendust ei ole. Tegemist on informatiivse punktiga, sest müüja ei saa tagada, et lepingu sõlmimise hetkel olevad kulud jäävad ka uue omaniku jaoks igavesti kehtima.

Mida silmas pidada miljööväärtuslikku piirkonda kinnisvara soetades?

Neis piirkondades on eelkõige hoonete fassaadide korrastamisel märksa rangemad reeglid, mis tavaliselt muudavad tööd ka üksjagu kallimaks.

Kas eelistada uusarendust või ajalooga korterit? Mis on ühe või teise eelised?

Maitse ja rahakoti asi. Küll aga hakkab üha rohkem kaalukauss uute kasuks kalduma, kuna elanike sotsiaalne läbilõige on neis ühtlasem, planeeringud optimaalsed ja kõrvalkulud madalamad. Pruugitud korteri suurimaks plussiks on see, et ostuga tuleb alati kaasa ka osa sisustusest, uue puhul tuleb kõik nullist soetada.

Milline kinnisvarabüroo tasub valida? Või osta/müüa ise?

Tuleks valida büroo, mis tunneb turgu. Paraku ei tunne mitte kõik maaklerid turgu ja võivad hinnastamisel suuri vigu teha. Hea maakler koostab objekti kohta väikese turuülevaate, annab jooksvalt aru müügiprotsessist ja jagab soovitusi, kuidas kaup atraktiivsemaks teha. Jah, ka ise saab müüa. See on umbes nagu haigusega – kerge nohu saab ise välja ravida, keerulisematel juhtudel tasub aga siiski spetsialisti juurde minna.

Kas maakleri kaudu asju ajades peab kindlasti kohtuma ka omanikuga?

On mõistlik, et ostja ja omanik saavad siiski enne tehingu sõlmimist korraks ka kokku, kuna palju detaile vajab täpsustamist. Samas tungivat vajadust selleks ei ole.

Millal peaks laenuraha käes olema või võiks seda taotleda kindla hinna tekkimisel?

Laenuraha ostja oma kontol ei näegi, seega tehingu toimumine on laenuraha liikumise eelduseks. Ka laenulepingu saab sõlmida alles konkreetse objekti peale.

Korteri müüjale

See on “kumb oli enne, kas muna või kana?” tüüpi küsimus. Korter tuleb korda teha, sest keegi ei taha maksta räpaste asjade eest. Samas suuremat remonti pole otstarbekas ette võtta. Ka kerge valgendusremont võib erinevalt oodatust jätta pentsiku mulje, näiteks kui laed on võõbatud lumivalgeks ja muu pind on endiselt amortiseerunud.