Kortermaja alles paberil – mida kodu ostes tähele panna?

Notar Tarvo Puri kinnitusel tuleks alles paberil asuvast kortermajast kodu ostma hakates teha endale selgeks pisimadki detailid, mis puudutavad ehitatavat maja, krunti, ümbruskonda ja ka ostetavat korterit.

Pane paika ootused ja tutvu objektiga

Notar soovitab teha endale juba enne kodu valimist selgeks põhiaspektid: millises linnaosas soovite elada, millist elamist otsite ja millised on teie ootused. Kui olete sobiva objekti leidnud, siis tasub välja uurida, kes on arendaja. Kui tegemist on tuntud arendajaga, on riske kindlasti vähem, kuid ka väiksemate arendajate puhul ei tasu kohe halba arvata. Siiski – usalda, aga kontrolli, sest tegemist on siiski sinu rahaga.

„Kindlasti tasub endale selgeks teha, kas kavandataval hoonel on ehitusluba. Seda saab teada ehitisregistrist (www.ehr.ee) ning uurimine ei ole üldse keeruline. Ehitusluba annab garantii, et plaanitavale hoonele on kohalik omavalitsus heakskiidu andnud ning antud maalapile on luba ehitada,“ selgitab notar.

Lisaks soovitab ta välja uurida, milline saab olema maja ümbritsev taristu: kui kaugel asuvad kool, bussipeatus ning pood. Samuti see, milliseks on plaanitud maja ümbrus aasta ja viie aasta pärast. „Tihti juhtub, et ostetakse endale elamine kortermajja, kust on kaunis vaade mõnele veekogule või pargile – ja siis ollakse üllatunud ning pettunud, kui selgub, et juba mõne aasta pärast kerkib kaunist vaadet varjutama uus korterelamu,“ kirjeldab Tarvo Puri. „Selliseid asju kahjuks juhtub, kuid pettumust saab vältida just kõiki aspekte eelnevalt välja selgitades. Siis on ka otsus teadlikum.“

Tutvuda tasub ka maja ja krundi asendiskeemiga. Kuidas pääseb krundile – kas otse avalikult teelt või mõne teise kinnistu kaudu? Sel juhul tuleb arvestada, et läbikäigutee eest tuleb tasuda selle omanikule servituuditasu, mis ei ole küll kortermaja elanike peale jagatuna suur summa, kuid siiski kulu. Samuti tasub välja selgitada, kuidas on lahendatud parkimine, kuhu on planeeritud haljasala ja mänguväljak.

Samuti tasub üle vaadata oma korteri joonised ning täpsustada, milline on sinna

planeeritav siseviimistlus: tihti on ostjatel võimalik valida erinevate sisustusmaterjalide ja värvitoonide vahel. Need detailid lisatakse notariaalsesse võlaõiguslepingusse koos fotodega valitavatest plaatidest, liistudest, katetest jmt.

Ostuprotsess hõlmab mitmeid dokumente

Paberil korterit ostma hakates tuleb arvestada, et reaalse sissekolimiseni läheb tunduvalt kauem aega kui tavalise ostu puhul. Kõige esimene samm, kui ostja on objekti välja valinud, on arendajaga broneerimislepingu sõlmimine.

„Arendajaga sõlmitav broneerimisleping garanteerib, et müüja võtab hetkel korteri müügist maha (korter on broneeritud). Keskmiselt makstakse arendajale sel puhul broneerimistasu 1000–2000 eurot. Seejärel hakatakse rääkima sellest, millist siseviimistlust tulevane omanik korterisse soovib. Esmane broneerimisleping ei muuda ostetava korteri osas veel õiguslikke aluseid – kui ostja loobub ostust mingil põhjusel, kaotab ta makstud raha,“ selgitab notar.

Järgmise etapina sõlmitakse notari juures võlaõigusleping, mille järel tasub ostja arendajale 10–20% tulevase vara maksumusest. Lepingusse saavad kirja korteriplaanid, ehitusgarantii, viimistluse detailid ja muu vajalik ning algab reaalne ehitustöö.

Kui kortermaja on valminud ning ka viimistlus paigas, kutsutakse tulevane omanik korterit vaatama ja vormistatakse korteri ülevaatuse akt. Seal täpsustatakse ära, kas korter on selline, nagu alguses sai lubatud. Kui esineb vigu, siis märgitakse need üles ning arendajal on kohustus teha parandustööd.

„Lõpuks tuleb taas minna notari juurde, et vormistada asjaõigusleping – tehakse omanikuvahetus, mille käigus tuleb ostjal tasuda ülejäänud seni tasumata ostusumma. Kui korter ostetakse laenuga, tuleb notari juurde kolmanda osapoolena ka panga esindaja,“ selgitab Tarvo Puri, lisades, et reeglina antakse samal päeval pärast asjaõiguslepingu vormistamist ostjale üle ka korteri võtmed. Selle kohta vormistatakse eraldi akt. Uuele omanikule antakse üle võtmed, kõik vajalikud puldid, kui need on olemas, ja hoolduspaketi info paberkaustas või mälupulgal, ka näidatakse, kus asuvad mõõdikud. Sellest päevast algab ka korteri garantii.

„Reaalselt saab ostja aga omanikuks alles siis, kui kinnistusregistrisse on tehtud omaniku muutmise kohta asjaõiguslepingu alusel muudatus, selleks võib kuluda kuni paar nädalat,“ lisab notar. Samamoodi on makstava summaga – enne asjaõiguslepingu sõlmimist kantakse ostusumma notari deposiitkontole, kust toimub edasikandmine alles peale asjaõiguslepingu sõlmimist. Ka selle protseduuri puhul võib olla ajakulu kuni kolm tööpäeva. Peab arvestama, et teenustasude suurus moodustab tavaliselt 2–3% tehingu mahust: korteri hindamine, pangalaenu lepingutasu, notaritasu, riigilõiv jne.

Pööra tähelepanu ka pisidetailidele

Kindlasti ei tohiks jätta tähelepanuta esmapilgul ehk ebaolulisi detaile – elu on näidanud, et hiljem võivad need küllaltki palju ebamugavust või segadust tekitada.

„Arendaja veebilehelt soovitan endale alla laadida ja arvutisse salvestada nii maja fassaadivaated kui ka korteri plaani. Kortermaja kohta tasub täpsemalt uurida, milline on korruseplaan, kuhu tuleb lift ja trepp, vaadata üle kommunikatsioonid ja šahtid. Mõnesse katusealusesse korterisse võivad paigutuda maja konstruktsioonist lähtuvalt tugipostid – ka see tasub välja selgitada,“ jagab Tarvo Puri soovitusi. „Tuleks uurida, kas ja mil määral paistab aknast väliparklakoha puhul auto asukoht ning kuidas on lahendatud parkimiskohtade jaotus, kas parkimist ja panipaika on võimalik hiljem ka eraldi müüa või siis omavahel vahetada, kas õueala on privaatne ning kui, siis kuidas sinna pääseb.“

Milleks erinevad lepingud

Tihti tekitab inimestes segadust, mis vahe ja eesmärk on sõlmitaval broneerimislepingul ning võlaõiguslepingul. „Broneerimisleping on esmase sooviavaldus: võimalik ostja annab teada, et on konkreetsest korterist huvitatud. Sellest lepingust saab ostja taganeda, kuid sellega kaasneb tavaliselt sisse makstud summa kaotamine. Kui arendaja loobub mingil põhjusel, saab ostja muidugi raha tagasi. Broneerimislepingu puhul on tegemist vaid esmase märguandega, et ollakse korteri ostmisest huvitatud,“ selgitab notar. „Võlaõiguslepingul on aga hoopis teine kaal – selle sõlmimise eesmärk on omaniku vahetumine ning see eeldab, et tulevane ostja on oma otsuses kindel.“.

Juba broneerimislepingu sõlmimisel tasub endale küsida võlaõiguslepingu näidist. Lepingu algdokument peaks arendajal olema maja kohta juba varem olemas, kuna tegemist on kõigi ühe maja korterite puhul standardlepinguga. Mida veel tähele panna: lepingus peaks olema kirjas, millal saab hoone kasutusloa – see peaks juhtuma vähemalt 3–6 kuu jooksul pärast maja valmimist.

„Mida veel soovitan: pangalaenu taotlemist ei tasu jätta viimasele hetkele. Esmase võlaõiguslepingu aegu tuleks need asjad korda ajada. Siis võib olla kindel, et kodu ostmine ei jää laenuga seotud asjaajamiste tõttu toppama või üldse toimumata,“ soovitab Tarvo Puri laenuga korterit soetada soovides juba varakult pangaga suhelda ja enda võimekusele soovitud summas laenu saada kinnitust saada.